Świadectwo energetyczne biurowca, EPBD i certyfikaty

Biurowiec sprzedawany albo wynajmowany musi mieć ważne świadectwo charakterystyki energetycznej: przy sprzedaży właściciel wydaje je kupującemu przy akcie notarialnym, przy najmie daje najemcy kopię albo wydruk, a ani kupujący, ani najemca nie mogą się tego zrzec. Świadectwo jest ważne 10 lat albo krócej, jeśli roboty zmieniły charakterystykę energetyczną budynku, a za jego nieprzekazanie grozi grzywna.

Dyrektywa EPBD z 2024 r. wprowadza klasy energetyczne i minimalne normy dla budynków niemieszkalnych, ale Polska nie przeniosła jej do ustaw w terminie. Certyfikaty wielokryterialne, czyli BREEAM, LEED i WELL, nie wynikają z przepisów; dla kupującego to dane o budynku i jego zarządzaniu z datą ważności, które sprawdza się w rejestrach.

Kiedy biurowiec potrzebuje świadectwa energetycznego?

Świadectwo dla budynku albo jego części, która jest sprzedawana lub wynajmowana, zapewnia właściciel albo zarządca; ten sam obowiązek dotyczy budynku, w którym organy publiczne zajmują ponad 250 m² z obsługą interesantów. Obowiązek nie dotyczy m.in. zabytków, miejsc kultu i wolnostojących budynków poniżej 50 m².

Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a jeśli go nie było, poucza strony o grzywnie. Właściciel lokalu biurowego może żądać od właściciela budynku kopii świadectwa budynku, a ten ma na jej przekazanie 14 dni od wniosku. Świadectwa nie sporządza właściciel ani zarządca budynku, tylko osoba uprawniona, której dane są w wykazie prowadzonym w Biuletynie Informacji Publicznej.

Gdy świadectwo istnieje, ogłoszenie o sprzedaży albo najmie podaje jego wskaźniki EU, EK i EP, udział odnawialnych źródeł energii i emisję CO₂, a w budynku ponad 500 m², w którym świadczy się usługi dla ludności, kopię świadectwa wywiesza się w widocznym miejscu.

Wykaz świadectw w centralnym rejestrze prowadzonym przez ministra właściwego do spraw budownictwa podaje numer, adres, daty wystawienia i ważności oraz te same wskaźniki, więc świadectwo z data roomu porównasz z wpisem. Za nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży albo najmie i za brak kontroli ogrzewania lub klimatyzacji grozi grzywna wymierzana w trybie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Źródło: Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 3, 9, 11–14, 16, 31–32, 41–42 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 3 października 2026.

Polskie świadectwa nie mają dziś klas energetycznych. Projekt nowej metodologii z klasami od A+ do G jest w Rządowym Centrum Legislacji od lipca 2024 r., miał wejść w życie 1 stycznia 2026 r., ale do 3 października 2026 r. go nie ogłoszono; ustawy nie zmieniano od października 2023 r.

Źródło: RCL, projekt rozporządzenia nr 12386852; ISAP, historia zmian ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, stan na 3 października 2026.

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Co zmienia dyrektywa EPBD i na jakim etapie jest jej wdrożenie?

Dyrektywę (UE) 2024/1275 trzeba było przenieść do prawa krajowego do 29 maja 2026 r., a Polska tego nie zrobiła: 15 lipca 2026 r. Komisja Europejska wezwała wszystkie 27 państw do usunięcia uchybień, dając im 2 miesiące na odpowiedź. Już 11 marca 2026 r. Komisja wezwała Polskę i 18 innych państw za nieprzedłożenie do końca 2025 r. projektu krajowego planu renowacji budynków. Wdrożenie dyrektywy deklaruje też projekt nowych warunków technicznych dla budynków, ale do 3 października 2026 r. go nie ogłoszono.

Źródło: Komisja Europejska, DG ENER, komunikaty z 15.07.2026 i 11.03.2026 (INFR(2026)2029), stan na 15 lipca 2026.

Dyrektywa EPBD a budynki biurowe: obowiązki i stan prawa w Polsce

Obowiązek w dyrektywie	Termin	W polskim prawie
Świadectwo w klasach A–G, także przy przedłużeniu umowy najmu; klasa w ogłoszeniach	wdrożenie do 29.05.2026	świadectwa bez klas; projekt metodologii nieogłoszony
Każdy budynek niemieszkalny poniżej „progu 16%”	od 2030 r.	progów nie ustalono
Każdy budynek niemieszkalny poniżej „progu 26%”	od 2033 r.	progów nie ustalono
Automatyka budynku przy mocy ogrzewania lub klimatyzacji ponad 70 kW	do 31.12.2029	obowiązek tylko od 290 kW
Instalacja słoneczna na istniejącym budynku niemieszkalnym ponad 500 m² przy ważniejszej renowacji albo pracach wymagających pozwolenia, jeśli jest wykonalna technicznie i ekonomicznie	do 31.12.2027	brak przepisów krajowych
Istniejący budynek niemieszkalny z ponad 20 miejscami: co najmniej punkt ładowania na 10 miejsc albo kanały dla połowy miejsc, do tego miejsca dla rowerów	do 1.01.2027	obowiązek tylko dla nowych i gruntownie przebudowanych budynków z ponad 10 miejscami, bez małych i średnich przedsiębiorców

ŹródłoDyrektywa (UE) 2024/1275, art. 2, 9, 10, 13, 14, 19–21; ustawa o elektromobilności, art. 12a (Dz.U. 2026 poz. 1243) Stan3 października 2026

Normy minimalne działają tak: kraj ustala próg zużycia energii, powyżej którego leży 16% jego zasobu budynków niemieszkalnych, i drugi, powyżej którego leży 26%; od 2030 r. wszystkie budynki niemieszkalne mają zejść poniżej pierwszego progu, a od 2033 r. poniżej drugiego. Zgodność ocenia się na podstawie świadectw, a kraj może opublikować kryteria zwolnień. Z dyrektywy wynika więc, że najsłabsze energetycznie biurowce po jej wdrożeniu będą wymagały renowacji, ale których dotknie ten obowiązek, nie wiadomo, dopóki Polska nie ustali progów.

Ważniejsza renowacja to w dyrektywie prace przy przegrodach albo systemach technicznych kosztujące ponad 25% wartości budynku bez gruntu albo obejmujące ponad 25% powierzchni przegród. Od tej definicji zależą obowiązki przy przebudowie, m.in. instalacja słoneczna. Garażom biurowców i punktom ładowania w obecnych przepisach poświęcona jest sekcja 5 filaru Biurowce.

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Co to zmienia w wartości biurowca?

Wpływ na wartość da się policzyć przez nakłady: te, których budynek będzie potrzebował, by spełnić przyszłe normy, w wycenie dochodowej odejmuje się od wartości w kwocie zdyskontowanej na dzień wyceny. Premii cenowej za certyfikat albo lepsze świadectwo sprawdzone przez nas źródła publiczne nie podają, więc nie wyrażamy jej w procentach.

Kontekstem jest też taksonomia UE: nabycie budynku zbudowanego przed końcem 2020 r. jest zgodne z jej kryteriami, gdy budynek ma świadectwo co najmniej klasy A albo należy do 15% najbardziej efektywnych w kraju lub regionie, co trzeba udowodnić. Duży budynek niemieszkalny, z instalacjami ponad 290 kW, musi mieć dodatkowo efektywną eksploatację opartą na monitorowaniu charakterystyki. Ponieważ polskie świadectwa nie mają klas, z kryteriów zostaje próg 15%.

Źródło: Rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2021/2139, zał. I, sekcja 7.7, stan na 3 października 2026.

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Jakie dane dają certyfikaty BREEAM, LEED i WELL?

Certyfikat mówi, w jakim systemie i wersji oceniono budynek, na jakim etapie (projekt, budowa, użytkowanie), z jakim poziomem i wynikiem, kiedy go wydano i kiedy wygaśnie, jakiego zakresu dotyczy (adres, budynek, część), kto go wydał i pod jakim numerem. Według PLGBC w marcu 2026 r. certyfikat albo precertyfikat miało w Polsce 2 829 budynków o powierzchni 57 558 697 m²; biura to 23,8% tej powierzchni i 30,2% liczby budynków, a z niemal 13 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2025 r. certyfikowane było 99%, w różnych systemach i na różnych etapach.

Źródło: PLGBC, Zrównoważone certyfikowane budynki 2026, s. 4–9, stan na III 2026.

Systemy certyfikacji biurowców: poziomy i ważność

System	Poziomy	Etapy i ważność
BREEAM, nowe budynki	Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding	certyfikat projektowy (ocena przejściowa) i po budowie (ocena końcowa)
BREEAM In-Use v6	jak wyżej i Acceptable; osobno część 1 (budynek) i część 2 (zarządzanie)	3 lata, z datą wydania i wygaśnięcia
LEED BD+C, ID+C	Certified 40–49 pkt, Silver 50–59, Gold 60–79, Platinum 80+	nie wygasają; poziomu po certyfikacji się nie zmienia
LEED O+M	jak wyżej	3 albo 5 lat; bez ponownej certyfikacji budynku nie wolno reklamować jako certyfikowanego
WELL	Bronze, Silver, Gold, Platinum	zasady ważności sprawdź w katalogu IWBI

ŹródłoBRE Global (BREEAM In-Use International V6, BREEAM International New Construction V6); USGBC; IWBI Stan4 października 2026

BRE oczekuje, że poziom Outstanding osiągnie ok. 1% budynków, Excellent 10%, a Very Good 25%. W BREEAM In-Use znaczną zmianą jest ruch wyniku części o 10% lub więcej, a część 2 ocenia zarządzanie, więc zmiana zarządcy po zakupie może ten wynik zmienić (wniosek redakcji). PLGBC wymienia też m.in. systemy DGNB, HQE, GBS i ZIELONY DOM, który od listopada 2024 r. ma kryteria taksonomii.

Certyfikat sprawdzisz w wyszukiwarce BREEAM Projects (oceny od wersji BREEAM 2008, także krajowych operatorów, bez nielicznych budynków poufnych), w katalogach USGBC i IWBI oraz w bazie PLGBC, którą wypełniają użytkownicy, więc jej wpis potwierdza się u właściciela systemu. Brak budynku w wykazie nie dowodzi, że certyfikatu nie ma. Jak przenieść konto certyfikacyjne na kupującego, ustal z operatorem systemu przed zamknięciem transakcji.

Źródło: BREEAM Projects, Certified Assessments; USGBC, Maintaining certification; IWBI, katalog projektów; PLGBC, Baza Budynków Certyfikowanych, stan na 4 października 2026.

Co sprawdzić przed zakupem

Energia i certyfikaty biurowca: lista do due diligence

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Gdzie
Świadectwo i jego wpis w wykazie świadectw (rejestrcheb.mrit.gov.pl)

Sygnał ostrzegawczy
Brak wpisu; roboty przy instalacjach albo przegrodach po dacie wystawienia
Zużycie energii i mediów

Gdzie
Faktury z ostatnich lat, odczyty z automatyki budynku

Sygnał ostrzegawczy
Brak danych o zużyciu od najemców
Kontrole ogrzewania i klimatyzacji albo automatyka zwalniająca z nich

Gdzie
Protokoły z centralnego rejestru, dokumentacja automatyki

Sygnał ostrzegawczy
Brak protokołów, a budynek nie ma automatyki zwalniającej z kontroli
Certyfikat: system, wersja, etap, poziom, zakres, data wygaśnięcia

Gdzie
BREEAM Projects, katalogi USGBC i IWBI, dokument certyfikatu

Sygnał ostrzegawczy
Tylko ocena projektowa; wygasły BREEAM In-Use albo LEED O+M
Miejsca postojowe i infrastruktura ładowania

Gdzie
Projekt garażu, umowy najmu miejsc

Sygnał ostrzegawczy
Ponad 20 miejsc bez punktów ładowania i kanałów (wymóg dyrektywy od 2027 r., jeszcze nieprzeniesiony)
Plan nakładów na energię

Gdzie
Raport z due diligence technicznego

Sygnał ostrzegawczy
Brak oceny budynku wobec przyszłych norm minimalnych

Kontrole instalacji i okresy ich użytkowania opisuje poradnik o due diligence technicznym biurowca, a wpływ nakładów na wartość pozwala policzyć kalkulator razem z metodologią wyceny.

Świadectwa energetyczne, dyrektywa EPBD i certyfikaty: co zmieniają w wartości biurowca

Kiedy biurowiec potrzebuje świadectwa energetycznego?

Co zmienia dyrektywa EPBD i na jakim etapie jest jej wdrożenie?

Co to zmienia w wartości biurowca?

Jakie dane dają certyfikaty BREEAM, LEED i WELL?

Co sprawdzić przed zakupem

Źródła

Sprzedajesz biurowiec lub lokal biurowy albo szukasz takiej inwestycji?