Pojęcia rynku biurowego
38 haseł z umów najmu, wyceny, danych o rynku i transakcji. Każde hasło ma stały adres, więc możesz wysłać komuś link do jednej definicji.
- Asset deal
-
Asset deal oznacza kupno budynku razem z gruntem albo prawem użytkowania wieczystego; umowy najmu przechodzą na kupującego z mocy prawa. Wynajęty biurowiec sprzedaje się co do zasady jako dostawę budynku: z VAT 23% albo ze zwolnieniem, gdy od pierwszego zasiedlenia budynku upłynęło ponad 2 lata. Zwolniona dostawa oznacza dla nabywcy PCC w wysokości 2% wartości rynkowej. Sprzedający i kupujący zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT mogą wybrać opodatkowanie; wtedy nabywca odzyskuje VAT, a PCC nie występuje.
Zobacz: Share deal. Podstawa: ustawa o VAT, art. 2 pkt 14 i art. 43 ust. 1 pkt 10, ust. 10–11 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); ustawa o PCC, art. 2 pkt 4 i art. 7; Kodeks cywilny, art. 678
- Certyfikat wielokryterialny (BREEAM, LEED, WELL)
-
Certyfikat wielokryterialny to ocena budynku w jednym z systemów certyfikacji, takich jak BREEAM, LEED albo WELL, zakończona poziomem, na przykład Very Good albo Excellent w BREEAM i Gold w LEED. Według PLGBC certyfikat ma 99% nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce (koniec 2025 r.). Przy zakupie liczy się ważność: BREEAM In-Use wygasa po 3 latach, LEED dla eksploatacji po 3 albo 5 latach, a LEED dla nowego budynku nie wygasa. Wpis z bazy PLGBC potwierdza się w katalogu właściciela systemu, a brak w wykazie nie dowodzi braku certyfikatu.
Zobacz: Świadectwo charakterystyki energetycznej. Podstawa: PLGBC, „Zrównoważone certyfikowane budynki 2026” (21.04.2026); BRE Global, BREEAM In-Use International Commercial V6; USGBC, „Maintaining certification” (23.12.2025)
- Czynsz efektywny
-
Czynsz efektywny to średni czynsz za metr kwadratowy na miesiąc, który wynajmujący naprawdę otrzymuje w całym okresie umowy po odjęciu od czynszu nominalnego okresów bezczynszowych, wkładu w aranżację i innych zachęt. Liczy się go liniowo, dzieląc czynsz faktycznie zapłacony, pomniejszony o wkład i inne zachęty, przez metry i miesiące umowy, albo z dyskontowaniem przepływów. Przykład z kalkulatora: 1 000 m² na 60 miesięcy po 18 €, pół roku bez czynszu i wkład 150 €/m² dają 13,70 € liniowo i 12,98 € przy stopie 7%. NBP tą samą nazwą określa czynsz skorygowany o pustostan.
Zobacz: Zachęty najmu. Podstawa: CBRE (20.09.2022) — metoda liniowa; Colliers, artykuł o net effective rate (1.12.2021) — metoda zdyskontowana; NBP, Informacja o rynku nieruchomości w II kw. 2026 r., założenia do tab. 4; metodologia wyceny serwisu
- Czynsz nominalny
-
Czynsz nominalny to stawka zapisana w umowie najmu, zwykle w euro za metr kwadratowy powierzchni najmu miesięcznie, przed odjęciem zachęt, bez opłaty eksploatacyjnej i VAT. CBRE nazywa go czynszem bazowym, czyli wyjściową stawką netto ustaloną przez wynajmującego, którą zwykle raz w roku zmienia indeksacja. W umowach podpisanych przez Globalworth w Polsce w 2025 r. średni czynsz bazowy wynosił 16,4 €/m²/mies., a po odjęciu okresów bezczynszowych, wkładu w aranżację i prowizji zostawało 12,3 €.
Zobacz: Czynsz efektywny. Podstawa: CBRE, „Co to jest czynsz efektywny i jak się go liczy?” (20.09.2022); Globalworth, raport roczny 2025, s. 29; Kodeks cywilny, art. 659
- DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu)
-
DSCR to iloraz rocznego dochodu netto z nieruchomości i rocznej obsługi kredytu, na którą składają się odsetki i raty kapitałowe; NBP nazywa go wskaźnikiem pokrycia obsługi kredytu dochodem z najmu. Wynik powyżej 1 oznacza, że dochód pokrywa raty z zapasem: NOI 900 000 € przy obsłudze długu 720 000 € rocznie daje 1,25 (liczby umowne). Bank sprawdza DSCR przy udzieleniu kredytu i potem w kowenantach; w umowach kredytowych Globalworth na koniec 2025 r. minimum wynosiło 120%, liczone z ostatnich albo prognozowanych 12 miesięcy.
Zobacz: ICR (wskaźnik pokrycia odsetek). Podstawa: zalecenie ERRS/2019/3, załącznik V; NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości w 2025 r., słownik; Globalworth, raport roczny 2025, s. 107
- EPBD (dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków)
-
EPBD to dyrektywa (UE) 2024/1275 o charakterystyce energetycznej budynków, którą państwa miały wdrożyć do 29 maja 2026 r. Polska nie zmieniła jeszcze ustaw, a 15 lipca 2026 r. Komisja Europejska wystosowała do wszystkich 27 państw wezwanie do pełnego wdrożenia. Dla biur dyrektywa wprowadza normy minimalne: od 2030 r. budynek niemieszkalny nie może należeć do 16% najsłabszych energetycznie w kraju, a od 2033 r. do 26%. Przewiduje też klasy A–G na świadectwach i punkty ładowania w działających budynkach z ponad 20 miejscami postojowymi od 2027 r.
Zobacz: Świadectwo charakterystyki energetycznej. Podstawa: dyrektywa (UE) 2024/1275, art. 9, 14, 19 i 35; Komisja Europejska, DG ENER, komunikat z 15.07.2026
- ICR (wskaźnik pokrycia odsetek)
-
ICR to iloraz rocznego dochodu netto z nieruchomości i rocznych odsetek od kredytu, bez spłaty kapitału, dlatego przy tym samym kredycie wychodzi wyższy niż DSCR. ERRS zaleca badać go na poziomie nieruchomości, a NBP używa skrótu ISCR. NOI 900 000 € przy odsetkach 450 000 € rocznie daje ICR 2,0 (liczby umowne). W umowach kredytowych Globalworth na koniec 2025 r. prognozowany ICR miał wynosić co najmniej 140% przy dwóch nieruchomościach, a DSCR co najmniej 120%.
Zobacz: DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu). Podstawa: zalecenie ERRS/2019/3, załącznik V; NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości w 2025 r., słownik; Globalworth, raport roczny 2025, s. 107
- Indeksacja czynszu
-
Indeksacja czynszu to coroczna zmiana stawki o wskaźnik cen wskazany w umowie. Według opisu CBRE czynsze w euro indeksuje się najczęściej według HICP strefy euro: Eurostat podał dla 2025 r. średnio 2,1%, a dla września 2026 r. w szybkim szacunku 3,8% rok do roku. W umowie sprawdza się wskaźnik, miesiąc bazowy, limity zmian i to, czy wynajmujący faktycznie naliczał podwyżki. Eurostat liczy indeks od 2026 r. w bazie 2025 = 100, dlatego zapis odwołujący się do jego poziomu wymaga zasady przejścia między bazami.
Zobacz: Czynsz nominalny. Podstawa: Eurostat, HICP strefy euro (zbiory prc_hicp_aind i teicp000, 2.10.2026); CBRE (20.09.2022)
- Klasa budynku (A, B)
-
Klasa budynku to rynkowa ocena jakości biurowca, a nie kategoria z przepisów. Według NBP klasa A to budynek nowoczesny, w centrum, mniej niż 10 lat po budowie lub generalnym remoncie, a klasa B to budynek starszy, o niższym standardzie albo z parametrami klasy A, ale poza centrum. Inwestor widzi różnicę w czynszu i ryzyku: w II kw. 2026 r. biura klasy A w Warszawie wynajmowano za ok. 23 €/m²/mies., a klasy B za ok. 17 €. BOMA International traktuje klasy jako ocenę względną w obrębie jednego rynku.
Zobacz: Stopa prime. Podstawa: NBP, Informacja o rynku nieruchomości w II kw. 2026 r. (wykaz skrótów, wykresy 83–84); BOMA International, „Building Class Definitions”
- Konwersja biurowca
-
Konwersja to przebudowa biurowca na inną funkcję: mieszkania, akademik, hotel albo funkcje mieszane. Colliers policzył, że w Warszawie od 2020 r. wycofano z najmu 52 budynki biurowe o łącznej powierzchni ponad 500 tys. m², a mieszkania to ok. 55% przekształceń, które firma analizowała. Mieszkania w biurowcu muszą być dopuszczone w planie miejscowym albo w warunkach zabudowy, a nowy plan dopuści je tylko w strefie planu ogólnego obejmującej zabudowę wielorodzinną; potrzebne jest też zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania albo pozwolenie na budowę. Przebudowa ma sens, gdy wartość rezydualna przewyższa wartość budynku jako biurowca.
Zobacz: Wartość rezydualna. Podstawa: Colliers, komunikat z 24.06.2026; ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 13c i 20; Prawo budowlane, art. 71
- LTV (relacja kredytu do wartości)
-
LTV pokazuje, jaką część wartości zabezpieczającej nieruchomości stanowi kredyt. Dla nieruchomości komercyjnych przynoszących dochód Komisja Nadzoru Finansowego zaleca w Rekomendacji S najwyżej 75% w dniu udzielenia kredytu i do 80%, jeśli kwotę powyżej 75% bank dodatkowo zabezpieczy; przy budynku służącym działalności kredytobiorcy tego limitu nie wymaga. LTV wpływa też na kapitał banku: przy kredytach spłacanych z czynszów wagi ryzyka CRR3 rosną po przekroczeniu 60% i 80%. W kowenantach Globalworth na koniec 2025 r. maksymalne LTV wynosiło 45–83%.
Zobacz: DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu). Podstawa: KNF, Rekomendacja S, rek. 15.7–15.8; rozporządzenie (UE) nr 575/2013, art. 126, w brzmieniu rozporządzenia (UE) 2024/1623; Globalworth, raport roczny 2025, s. 107
- NOI (dochód operacyjny netto)
-
NOI to roczny dochód budynku z czynszów i wpływów dodatkowych, na przykład za parking, pomniejszony o koszt pustej powierzchni i o koszty, które zostają u właściciela, bo umowy nie przerzucają ich na najemców. Amortyzacja, kredyt z odsetkami i podatek dochodowy nie pomniejszają NOI, bo rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wyłącza je z kapitalizowanego dochodu. Wartość biurowca w podejściu dochodowym to NOI podzielony przez stopę kapitalizacji. W przykładzie z kalkulatora serwisu budynek o powierzchni najmu 10 000 m² i pustostanie 12% ma NOI 1 566 912 € rocznie.
Zobacz: Stopa kapitalizacji. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 11 i 13 (Dz.U. 2023 poz. 1832); EPRA Best Practices Recommendations (IX 2024), s. 41
- Nowa podaż
-
Nowa podaż to powierzchnia biurowa oddana do użytku w danym okresie i przeznaczona na wynajem. PINK wlicza do niej także budynki po modernizacji, a w komunikacie za II kw. 2025 r. pisze o biurowcach od 1 000 m². W pierwszym półroczu 2026 r. nowa podaż w Warszawie wyniosła 45 200 m². Od nowej podaży odróżnia się powierzchnię w budowie, którą każda firma doradcza liczy po swojemu: dla Warszawy na koniec czerwca 2026 r. Cushman & Wakefield podaje 128 300 m², a Newmark ok. 124 600 m².
Zobacz: Zasób nowoczesnej powierzchni biurowej. Podstawa: PINK, komunikaty za II kw. 2025 i II kw. 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa II kw. 2026; Newmark Polska, komunikat z 27.07.2026
- Okres bezczynszowy
-
Okres bezczynszowy to miesiące, w których umowa najmu już trwa, a najemca nie płaci czynszu; najczęściej przypadają na początek umowy. Według definicji EPRA czynsz płacony w tym czasie wynosi zero, więc zachęta obniża przychód budynku, choć stawka w umowie zostaje bez zmian. W umowach zawartych przez Globalworth w Polsce w 2025 r. miesiące bez czynszu obniżyły czynsz efektywny o 2,3 €/m²/mies., co przy średniej długości umowy 4,7 roku daje ok. 7,9 miesiąca (obliczenie redakcji). Miesiące bez czynszu przypadające po dniu zakupu budynku obciążają kupującego, jeśli strony nie rozliczą ich w cenie.
Zobacz: Zachęty najmu. Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations (IX 2024), s. 41; Globalworth, raport roczny 2025, s. 29; Kodeks cywilny, art. 678
- Opcja wypowiedzenia
-
Opcja wypowiedzenia to postanowienie umowy najmu na czas oznaczony, które pozwala zakończyć najem przed terminem, w dniu i na warunkach zapisanych w umowie. Działa tylko dlatego, że ją wpisano: Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie. Kupujący biurowiec ustala przy każdej opcji datę, okres wypowiedzenia, opłatę i metraż, a także opcje zwolnienia części powierzchni. Kilka opcji dużych najemców w jednym roku skraca WAULT liczony do pierwszej możliwości wyjścia.
Zobacz: WAULT (średni ważony okres do wygaśnięcia umów najmu). Podstawa: Kodeks cywilny, art. 673 § 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)
- Opłata eksploatacyjna
-
Opłata eksploatacyjna to miesięczna kwota za metr kwadratowy powierzchni najmu, którą najemca płaci obok czynszu na utrzymanie budynku: energię i media części wspólnych, serwis techniczny, ochronę, sprzątanie, odpady, ubezpieczenie, a często też podatek od nieruchomości. Pobiera się ją w zaliczkach, które po zamknięciu roku zarządca porównuje z rzeczywistymi kosztami. Opłatę za pustą powierzchnię pokrywa właściciel. W blisko 100 biurowcach zbadanych przez Colliers stawki na 2026 r. zaczynają się od 19 zł/m²/mies. i przekraczają 40 zł, a opłata może sięgać 35% całego kosztu najmu.
Zobacz: Pustostan. Podstawa: Colliers, „Service Charges 4.0” (komunikat z 1.04.2026); NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości w 2025 r., s. 81–82; EPRA Best Practices Recommendations (IX 2024), s. 18
- Podatek od przychodów z budynków
-
Podatek od przychodów z budynków obciąża właściciela budynków oddanych w najem, których łączna wartość początkowa przekracza 10 mln zł. Za każdy miesiąc wynosi 0,035% nadwyżki ponad tę kwotę, a przy budynku wynajętym częściowo bierze się część wartości odpowiadającą powierzchni wynajętej w pierwszym dniu miesiąca; do 5% wynajęcia podatku nie ma. W grupie podmiotów powiązanych kwotę 10 mln zł rozdziela się proporcjonalnie do ich przychodów z budynków. Podatek pomniejsza zaliczki na CIT, a nieodliczoną resztę urząd zwraca na wniosek. Przy wartości 60 mln zł i pełnym wynajęciu wychodzi 17 500 zł miesięcznie (liczby umowne).
Zobacz: Pustostan. Podstawa: ustawa o CIT, art. 24b (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554); ustawa o PIT, art. 30g; interpretacja KIS 0111-KDIB2-1.4010.266.2026.1.BJ (15.07.2026)
- Popyt
-
Popyt to łączna powierzchnia biur wynajęta w danym okresie, w metrach kwadratowych. PINK podaje go brutto, czyli z przedłużeniami umów, powiększeniami zajmowanej powierzchni i biurami zajętymi przez właścicieli na własne potrzeby. W II kw. 2026 r. popyt w Warszawie wyniósł 282 800 m², a przedłużenia stanowiły w nim 52%; popyt netto, bez przedłużeń, JLL policzył dla tego kwartału na 134 800 m². Do porównań między miastami serwis sumuje cztery ostatnie kwartały.
Zobacz: Nowa podaż. Podstawa: PINK, komunikat o rynku biurowym w Warszawie za II kw. 2026 (14.07.2026); JLL, „Warszawa – dynamika rynku biurowego” (16.07.2026)
- Powierzchnia najmu
-
Powierzchnia najmu to metraż, od którego najemca płaci czynsz i opłatę eksploatacyjną: część przeznaczona do jego wyłącznego użytku powiększona o udział w częściach wspólnych budynku. Polskiej urzędowej definicji ani standardu pomiaru nie ma, dlatego sposób liczenia sprawdza się w umowie i w pomiarach budynku. To inna wielkość niż powierzchnia użytkowa, od której gmina liczy podatek od nieruchomości: tę mierzy się po wewnętrznej długości ścian, razem z garażami podziemnymi, bez klatek schodowych i szybów dźwigowych.
Zobacz: Współczynnik części wspólnych. Podstawa: metodologia wyceny serwisu (konwencja kalkulatora); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 1a ust. 1 pkt 5 i art. 4 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707)
- Punkt ładowania
-
Punkt ładowania to stanowisko z urządzeniem do ładowania samochodu elektrycznego. W garażu biurowca obowiązek wynika z art. 12a ustawy o elektromobilności: nowy budynek niemieszkalny z więcej niż 10 stanowiskami postojowymi ma mieć co najmniej jeden punkt i kanały pod okablowanie dla co piątego stanowiska. To samo dotyczy przebudowy przegród zewnętrznych albo instalacji kosztującej więcej niż 25% wartości budynku (bez gruntu), jeśli obejmuje parking lub instalację elektryczną. Wyłączone są budynki należące do małych i średnich przedsiębiorców. Wymogu EPBD dla działających budynków z ponad 20 miejscami ustawa jeszcze nie przeniosła.
Zobacz: EPBD (dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków). Podstawa: ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych, art. 12a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1243); dyrektywa (UE) 2024/1275, art. 14
- Pustostan
-
Pustostan to powierzchnia biurowa gotowa do wynajęcia od zaraz, podawana jako procent zasobu nowoczesnej powierzchni w mieście, w strefie albo w jednym budynku. Według PINK na 30 czerwca 2026 r. wynosił 8,5% w Warszawie (4,8% w strefach centralnych, 11,8% poza nimi) i 17,3% w ośmiu miastach regionalnych. NBP liczy pustostan z własnej bazy i dostaje inne liczby, dlatego porównuje się dane jednego źródła. Właściciel traci na pustej powierzchni czynsz i dopłaca za nią opłatę eksploatacyjną; kalkulator serwisu odejmuje ten koszt przy liczeniu NOI.
Zobacz: Popyt. Podstawa: PINK, komunikaty o rynku biurowym w Warszawie i w regionach za II kw. 2026 (14 i 22.07.2026); NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości w 2025 r., słownik
- Spółka nieruchomościowa
-
Spółka nieruchomościowa to w ustawie o CIT podmiot sporządzający bilans, w którego aktywach nieruchomości położone w Polsce stanowią co najmniej połowę, a ich wartość przekracza 10 mln zł; spółka działająca dłużej musi też mieć co najmniej 60% przychodów z najmu, dzierżawy albo sprzedaży nieruchomości. Co roku przekazuje Szefowi KAS informację o udziałowcach, a minister finansów publikuje do 30 września dane z jej zeznania. Odpisy podatkowe od jej budynków nie mogą przekraczać bilansowych; spółkę wyceniającą biurowiec w wartości godziwej KIS i NSA oceniły różnie.
Zobacz: Share deal. Podstawa: ustawa o CIT, art. 4a pkt 35, art. 15 ust. 6, art. 27 ust. 1e i art. 27b (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554); interpretacja KIS 0114-KDIP2-1.4010.225.2026.2.PK; NSA, II FSK 897/23 (5.03.2025)
- Stopa kapitalizacji
-
Stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu operacyjnego netto i ceny albo wartości nieruchomości; tak definiuje ją NBP za Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Wartość biurowca liczy się odwrotnie: NOI dzieli się przez stopę wyprowadzoną z transakcji podobnymi budynkami. Przy NOI 1 566 912 € stopa 7,0% daje ok. 22,4 mln €, a 7,5% ok. 20,9 mln € (liczby umowne). Stopę dobiera się do sposobu liczenia dochodu (zasada współmierności z § 15 rozporządzenia), dlatego obliczonej przez NBP stopy brutto dla klasy B w Warszawie (8,5%) nie przykłada się wprost do NOI.
Zobacz: Stopa prime. Podstawa: NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości w 2025 r., słownik; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 11 i 15 (Dz.U. 2023 poz. 1832)
- Stopa prime
-
Stopa prime to stopa kapitalizacji najlepszych biurowców na danym rynku, którą firmy doradcze podają w raportach kwartalnych. Dla Warszawy Cushman & Wakefield podał 5,75% w II kw. 2026 r., po 6,00% w dwóch wcześniejszych kwartałach, a Knight Frank w raporcie za I kw. 2026 r. podał 6% dla najlepszych biur, bez wskazania miasta. Raporty nie mówią, czy to stopy netto czy brutto, a stóp prime dla miast regionalnych z datą nie publikują. Dla porównania: NBP liczy dla warszawskich biurowców klasy B 8,5%, dzieląc roczny czynsz przez cenę, bez odejmowania kosztów.
Zobacz: Klasa budynku (A, B). Podstawa: Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa II kw. 2026; Knight Frank, „Rynek inwestycyjny – I kwartał 2026”; NBP, Informacja o rynku nieruchomości w II kw. 2026 r., tab. 13
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
-
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument wpisywany do centralnego rejestru, który podaje wskaźniki zapotrzebowania budynku na energię (EU, EK, EP), udział odnawialnych źródeł i emisję dwutlenku węgla. Właściciel zapewnia je dla budynku albo części, którą sprzedaje lub wynajmuje: przy akcie notarialnym przekazuje świadectwo, przy najmie kopię, a nabywca ani najemca nie mogą się tego zrzec. Dokument jest ważny 10 lat, a roboty zmieniające charakterystykę energetyczną kończą jego ważność wcześniej. Polskie świadectwa nie mają jeszcze klas A–G z dyrektywy EPBD.
Zobacz: EPBD (dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków). Podstawa: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 3, 11, 14 i 31–32 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101)
- Udział w nieruchomości wspólnej
-
Udział w nieruchomości wspólnej to przypadająca na lokal część gruntu oraz tych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Liczy się go jako powierzchnię lokalu z pomieszczeniami przynależnymi podzieloną przez powierzchnię wszystkich lokali z takimi pomieszczeniami: biuro 150 m² w budynku z lokalami o łącznej powierzchni 6 000 m² ma 2,5% (liczby umowne). Według udziału właściciel ponosi wydatki wspólne ponad pożytki, głosuje, płaci podatek od gruntu i części wspólnych oraz odpowiada za zobowiązania wspólnoty.
Zobacz: Wspólnota mieszkaniowa. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3, 12, 17 i 23 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 3
- Użytkowanie wieczyste
-
Użytkowanie wieczyste to prawo do gruntu Skarbu Państwa albo samorządu, za które użytkownik płaci co roku, do 31 marca, opłatę liczoną od ceny gruntu: 3% przy celach biurowych i 1% przy mieszkaniowych. Organ może ją zaktualizować nie częściej niż co 3 lata, wypowiadając dotychczasową do 31 grudnia; użytkownik może w ciągu 30 dni zakwestionować podwyżkę przed samorządowym kolegium odwoławczym. Gdy opłata rośnie co najmniej dwukrotnie, w pierwszym roku użytkownik płaci podwojoną dotychczasową kwotę, a pozostały wzrost dochodzi w dwóch następnych latach. Konwersja na mieszkania zmienia cel i stawkę.
Zobacz: Konwersja biurowca. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 71–73 i 77–81 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399)
- Wartość rezydualna
-
Wartość rezydualna to kwota, która zostaje po odjęciu od przyszłych wpływów projektu wszystkich kosztów jego realizacji i zysku inwestora. Przy konwersji liczy się ją jako przychód z nowej funkcji, ze sprzedaży lokali albo z najmu, minus koszt przebudowy, projekt i pozwolenia, finansowanie i zysk; w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości odpowiada temu metoda pozostałościowa. Konwersja ma sens, gdy ta kwota przekracza wartość budynku jako biurowca razem z kosztem wygaszenia umów najmu. W dyskontowaniu przepływów tak nazywa się też wartość po ostatnim roku prognozy.
Zobacz: Konwersja biurowca. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 12 i 17–18 (Dz.U. 2023 poz. 1832); RICS, „Valuation of development property” (X 2019)
- WAULT (średni ważony okres do wygaśnięcia umów najmu)
-
WAULT to średni czas, jaki został do wygaśnięcia umów najmu w budynku, ważony czynszem albo powierzchnią; liczy się go do dat końcowych umów albo do pierwszych opcji wypowiedzenia. Bank interesuje się nim, bo raty kredytu pokrywają czynsze: krótki WAULT oznacza, że część dochodu może zniknąć przed spłatą, a razem z nią spada DSCR. Dwie umowy z czynszem 600 000 € rocznie na 5 lat i 400 000 € na 2 lata dają WAULT 3,8 roku (liczby umowne). Polski portfel Globalworth miał na koniec 2025 r. 3,9 roku.
Zobacz: Opcja wypowiedzenia. Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations (IX 2024), s. 38; Globalworth, raport roczny 2025, s. 19 i 107
- Wkład w aranżację
-
Wkład w aranżację to kwota za metr kwadratowy, którą wynajmujący przekazuje najemcy na urządzenie biura ponad standard budynku. Według opisu CBRE wynajmujący wypłaca go, gdy najemca przejmie powierzchnię i zapłaci pierwszą fakturę. Jest zachętą, więc obniża czynsz efektywny tak jak miesiące bez czynszu. Nie myl go z pełnym kosztem urządzenia biura, który Cushman & Wakefield szacuje dla Warszawy na 1 313 €/m² (2026). W umowach, które Globalworth podpisał w Polsce w 2025 r., wkład obniżył czynsz efektywny o 1,5 €/m²/mies., co daje ok. 85 €/m² na umowę (obliczenie redakcji).
Zobacz: Czynsz efektywny. Podstawa: CBRE (20.09.2022); Cushman & Wakefield, Przewodnik po kosztach wykończenia biura 2026; Globalworth, raport roczny 2025, s. 29
- Wspólnota mieszkaniowa
-
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w jednej nieruchomości, także wtedy, gdy część lokali to biura. Gdy lokali jest więcej niż trzy, zarząd wybiera się uchwałą, chyba że akt notarialny powierzył go osobie fizycznej albo firmie. Uchwały zapadają większością udziałów, ale gdy przeważa jeden właściciel, grupa mająca 1/5 udziałów może zażądać głosowania na zasadzie: jeden właściciel, jeden głos. Uchwałą wspólnota może podnieść koszty przypadające na lokale użytkowe ponad ich udział, uzasadniając to sposobem korzystania z tych lokali; uchwałę zaskarża się w 6 tygodni.
Zobacz: Udział w nieruchomości wspólnej. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 12 i 18–25 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232)
- Współczynnik części wspólnych
-
Współczynnik części wspólnych pokazuje, o ile procent powierzchnię do wyłącznego użytku najemcy powiększa jego udział w częściach budynku, z których korzystają wszyscy najemcy. Powierzchnia najmu to powierzchnia wyłączna pomnożona przez jeden plus współczynnik: przy 1 000 m² i współczynniku 8% najemca płaci czynsz i opłatę eksploatacyjną od 1 080 m² (liczby umowne). Typowych poziomów z datą nie publikują ani NBP, ani sprawdzone przez redakcję raporty firm doradczych, dlatego oferty porównuje się tylko przy tym samym sposobie pomiaru, opisanym w umowie.
Zobacz: Powierzchnia najmu. Podstawa: metodologia wyceny serwisu (konwencja kalkulatora: czynsz i opłata od powierzchni najmu)
- Zachęty najmu
-
Zachęty najmu to świadczenia i wydatki wynajmującego, dzięki którym najemca podpisuje umowę: okresy bezczynszowe, wkład w aranżację, prowizje pośredników, pokrycie kosztu przeprowadzki albo przejęcie dotychczasowej umowy najemcy. EPRA zalicza do nich każdy taki wydatek, a według MSSF 16 wynajmujący rozkłada je w przychodzie z najmu liniowo albo w inny systematyczny sposób. Poziom zachęt to jeden minus iloraz czynszu efektywnego i nominalnego. Średniej rynkowej z datą publiczne raporty nie podają; w polskim portfelu Globalworth wyniósł 25,0% dla umów z 2025 r. (obliczenie redakcji).
Zobacz: Czynsz efektywny. Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations (IX 2024), s. 39–40; MSSF 16, załącznik A i par. 81 (rozporządzenie Komisji (UE) 2023/1803); Globalworth, raport roczny 2025, s. 29
- Zasób nowoczesnej powierzchni biurowej
-
Zasób nowoczesnej powierzchni biurowej to suma powierzchni biurowców na wynajem w danym mieście, którą co kwartał podaje PINK na podstawie danych dziesięciu firm doradczych. Na 30 czerwca 2026 r. wynosił ok. 6 236 400 m² w Warszawie i 6 764 500 m² w ośmiu miastach regionalnych. Zasób może spadać mimo nowej podaży, bo starsze budynki wycofuje się z rynku. Liczb PINK nie porównuje się z GUS, którego statystyka budynków biurowych obejmuje też urzędy, banki i sądy.
Zobacz: Pustostan. Podstawa: PINK, komunikaty za II kw. 2026; Newmark Polska, komunikat z 27.07.2026; GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” (PKOB 1220)
- Zielona umowa najmu
-
Zielona umowa najmu to umowa najmu, w której strony przyjmują dodatkowe obowiązki dotyczące energii i mediów, przede wszystkim wymianę danych o zużyciu w lokalach i w częściach wspólnych. Prawnie to zwykły najem z Kodeksu cywilnego, więc zakres tych obowiązków zależy od umowy. Dla właściciela takie zapisy są źródłem danych: bez odczytów z lokali najemców nie porówna rzeczywistego zużycia ze świadectwem charakterystyki energetycznej i nie wykaże monitorowania charakterystyki energetycznej, którego taksonomia UE oczekuje przy nabyciu dużego budynku niemieszkalnego.
Zobacz: Świadectwo charakterystyki energetycznej. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 659 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2021/2139, załącznik I, sekcja 7.7
- Zmiana sposobu użytkowania
-
Zmiana sposobu użytkowania to m.in. podjęcie albo zaniechanie w budynku lub jego części działalności, która zmienia warunki pożarowe, higieniczno-sanitarne, zdrowotne, warunki pracy albo obciążenia, na przykład urządzenie mieszkań w biurowcu. Wymaga zgłoszenia z ekspertyzą techniczną i zaświadczeniem o zgodności zamierzonego użytkowania z ustaleniami planu miejscowego albo z warunkami zabudowy; na sprzeciw organ ma 30 dni. Jeśli potrzebne są roboty objęte pozwoleniem, o zmianie rozstrzyga pozwolenie na budowę. Kto zmieni funkcję bez zgłoszenia, musi się liczyć z nakazem wstrzymania użytkowania i z opłatą legalizacyjną.
Zobacz: Konwersja biurowca. Podstawa: Prawo budowlane, art. 71 i 71a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524)
- Zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP)
-
ZCP to w ustawie o VAT część firmy wyodrębniona organizacyjnie i finansowo, z majątkiem i zobowiązaniami, zdolna działać jako osobne przedsiębiorstwo. Jej zbycie jest poza VAT, ale za nieruchomość w jej składzie kupujący płaci PCC 2%. Wynajęty biurowiec spełnia te warunki wyjątkowo: objaśnienia resortu finansów z 2018 r. wymagają, by razem z budynkiem przeszły kredyty, należności i umowy o zarządzanie nieruchomością i aktywami, a kupujący chciał prowadzić działalność sprzedającego. W interpretacjach z lat 2025–2026 KIS kwalifikowała sprzedaż biurowców jako dostawę budynku.
Zobacz: Asset deal. Podstawa: ustawa o VAT, art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); Objaśnienia podatkowe MF z 11.12.2018 r.; interpretacje KIS 0111-KDIB3-1.4012.479.2026.2.AB i 0114-KDIP1-1.4012.419.2026.3.MŻ