Biurowiec jako inwestycja: najemcy, pustostan i wartość całego budynku

01W skrócie

Źródło: Globalworth, raport roczny 2025, s. 29, stan na 31 grudnia 2025.

Źródło: PINK, dane o rynku biurowym; Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa; NBP, tab. 13, stan na II kw. 2026.

02Czym jest biurowiec inwestycyjny i kto kupuje

Biurowiec inwestycyjny to cały budynek biurowy, który przynosi czynsz od wielu najemców albo od jednego, np. firmy, która sprzedała swoją siedzibę i od razu ją wynajęła (sprzedaż z najmem zwrotnym). Jego cenę wyznaczają umowy najmu, które przejdą na kupującego, i koszt utrzymania powierzchni, której nikt nie wynajmuje.

Klasa A i klasa B

Klasa budynku to konwencja rynkowa, a nie kategoria z przepisów. NBP zalicza do klasy A budynki nowoczesne (mniej niż 10 lat od budowy lub generalnego remontu), dobrze wyposażone i położone w centrum, a do klasy B budynki starsze albo o niższym standardzie oraz budynki o parametrach klasy A poza centrum. Różnicę widać w czynszu: w II kw. 2026 r. czynsz transakcyjny w Warszawie wynosił ok. 23 €/m²/mies. w klasie A i ok. 17 € w klasie B.

Źródło: NBP, Informacja o rynku nieruchomości w II kw. 2026 r., stan na II kw. 2026.

Wiek widać w pustostanie: według danych Colliers w budynkach 11–20-letnich poza centrami sięga on 14,2%, a od 2020 r. w Warszawie wycofano z najmu 52 biurowce (ponad 500 tys. m²).

Źródło: Colliers, komunikat o starzejących się nieruchomościach, stan na 24 czerwca 2026.

Kto kupuje

Kupują fundusze nieruchomości, inwestorzy prywatni, w tym rodzinne biura inwestycyjne (family office), firmy szukające siedziby oraz deweloperzy i operatorzy akademików, którzy przebudowują biurowce na inne funkcje (strona Konwersje). Knight Frank zauważył, że w I kw. 2026 r. większość transakcji biurowych w miastach regionalnych miała charakter oportunistyczny lub value add, a część dotyczyła budynków kupowanych pod zmianę funkcji.

Źródło: Knight Frank, Rynek inwestycyjny – I kwartał 2026, stan na I kw. 2026.

03Jak zarabia biurowiec

Biurowiec zarabia na czynszu za metr kwadratowy powierzchni najmu miesięcznie, a koszty utrzymania budynku przenosi na najemców opłatą eksploatacyjną. Opłatę za pustą powierzchnię płaci właściciel, więc puste piętro obniża dochód dwa razy: brakiem czynszu i kosztem utrzymania.

Powierzchnia najmu obejmuje część do wyłącznego użytku najemcy i udział w częściach wspólnych, wyrażony współczynnikiem części wspólnych. Urzędowej definicji ani publicznych danych o typowym współczynniku nie ma, więc sprawdza się w umowie, jak zdefiniowano i zmierzono powierzchnię. Do czynszu dochodzą opłaty za miejsca postojowe, magazyny i reklamy na elewacji.

Czynsz w euro i indeksacja

Czynsze biurowe podaje się w euro, a według opisu CBRE indeksację czynszu liczy się najczęściej według HICP strefy euro: 2,1% średnio w 2025 r. i 3,8% we wrześniu 2026 r. (szybki szacunek). Od 2026 r. Eurostat liczy indeks w bazie 2025 = 100, więc klauzula z poziomem indeksu w starej bazie potrzebuje reguły przeliczenia.

Źródło: Eurostat, HICP strefy euro; CBRE, artykuł o czynszu efektywnym, stan na 2 października 2026.

Opłata eksploatacyjna i koszt pustostanu

Najemcy płacą zaliczki według budżetu, a zarządca rozlicza z nimi koszty po roku. Colliers przeanalizował blisko 100 biurowców: opłaty na 2026 r. mieszczą się w nich między 19 a ponad 40 zł/m²/mies., a od 2022 r. urosły średnio o ok. 33%.

Źródło: Colliers, Service Charges 4.0, stan na 1 kwietnia 2026.

Pustostan widać w kosztach właściciela: Globalworth odzyskał od najemców w 2025 r. 78,1% kosztów operacyjnych budynków w Polsce (rok wcześniej 83,2%), a lukę przypisał głównie pustej powierzchni.

Źródło: Globalworth, raport roczny 2025, s. 37–38, stan na 31 grudnia 2025.

04Jak rynek wycenia biurowiec

Rynek wycenia biurowiec z dochodu: trwały NOI z jednego roku dzieli przez stopę kapitalizacji ustaloną z transakcji podobnymi budynkami. Gdy dochód zmienia się, bo umowy wygasają albo trwają okresy bezczynszowe, rzeczoznawca dyskontuje przepływy z kilku lat (§ 11–12 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości).

NOI = czynsze z wynajętej powierzchni + przychody dodatkowe − koszt pustostanu − koszty nieodzyskiwalne; wartość netto = NOI ÷ stopa ÷ (1 + koszty nabycia).

Źródło: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), stan na 3 października 2026.

Czynsz efektywny i zachęty

Do NOI bierze się czynsz po zachętach. Czynsz efektywny liniowy to czynsz zapłacony minus wkład w aranżację, podzielony przez metry i miesiące umowy: w przykładzie kalkulatora najem 1 000 m² przez 60 miesięcy za 18 €/m²/mies., z półrocznym okresem bezczynszowym i wkładem 150 €/m², daje 13,70 €.

Średniego poziomu zachęt z datą nie podają publiczne raporty Cushman & Wakefield, Knight Frank, JLL, Newmark ani NBP, więc sprawdza się go w umowach i aneksach. Według BOŚ Banku właściciele pokrywają wysokie koszty wykończenia tylko przy długich umowach.

Źródło: BOŚ Bank, Nieruchomości biurowe. Raport branżowy, stan na 5 maja 2026.

Stopy kapitalizacji w Warszawie i w regionach

Dla najlepszych biurowców w Warszawie Cushman & Wakefield podaje stopę prime 5,75% (II kw. 2026), a Knight Frank 6% dla najlepszych obiektów biurowych (I kw. 2026). Publicznej stopy prime dla miast regionalnych ani stopy dla budynków poza prime z datą raporty nie podają.

NBP oblicza dla klasy B w Warszawie 8,5%: czynsz 16,5 €/m²/mies. razy 12, podzielony przez średnią cenę 2 326 €/m². To stopa brutto, bez kosztów, więc nie pasuje wprost do NOI.

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa II kw. 2026; Knight Frank, Rynek inwestycyjny I kw. 2026, stan na II kw. 2026.

Źródło: NBP, Informacja o rynku nieruchomości w II kw. 2026 r., tab. 13, stan na II kw. 2026.

Pustostan i popyt w Warszawie i ośmiu miastach regionalnych publikuje co kwartał Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) na podstawie danych 10 firm doradczych.

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska II kw. 2026, stan na II kw. 2026.

Źródło: Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026, stan na rok 2025.

Własne liczby wpiszesz w części B kalkulatora czynszu efektywnego, a konwencje rachunku opisuje metodologia wyceny.

05Na co uważać: due diligence

Due diligence biurowca ma potwierdzić, że czynsze z rent rollu (zestawienia najemców, metraży, czynszów i terminów) wynikają z umów, które przejdą na kupującego, i wycenić nakłady potrzebne, by utrzymać najemców. Kupujący wstępuje w najem z mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, więc wiążą go umowy i aneksy, a nie zestawienie sprzedającego.

Źródło: Kodeks cywilny, art. 118 i 678; Prawo budowlane, art. 62; rozporządzenia: (UE) 2024/573, UTB (Dz.U. 2018 poz. 2176), ppoż. (Dz.U. 2023 poz. 822), stan na 3 października 2026.

Przy użytkowaniu wieczystym właściciel płaci do 31 marca opłatę 3% ceny gruntu, którą można aktualizować najwyżej raz na 3 lata, a podwyżkę co najmniej dwukrotną rozkłada się na 3 lata.

Źródło: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 72 i 77, stan na 3 października 2026.

Punkty ładowania w garażu

Punkty ładowania są obowiązkowe w nowym albo gruntownie przebudowanym budynku niemieszkalnym, który ma ponad 10 stanowisk postojowych: wtedy art. 12a ustawy o elektromobilności wymaga minimum jednego punktu ładowania oraz kanałów na przewody przy co piątym stanowisku. Przebudowa się liczy, gdy prace przy przegrodach lub instalacjach kosztują ponad 25% wartości budynku bez gruntu i obejmują parking albo instalację elektryczną, a instalacja ładowania kosztuje do 7% robót; budynków małych i średnich przedsiębiorców przepis nie obejmuje.

Dyrektywa EPBD wymaga od 1 stycznia 2027 r. punktów ładowania albo kanałów również w działających już budynkach niemieszkalnych, które mają więcej niż 20 miejsc; termin jej wdrożenia minął 29 maja 2026 r., a ustaw jeszcze nie zmieniono.

Źródło: Ustawa o elektromobilności, art. 12a; dyrektywa (UE) 2024/1275, art. 9 i 14, stan na 3 października 2026.

Pełną listę ma karta due diligence, a instalacje i nakłady omawia poradnik Due diligence techniczne biurowca.

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

06Finansowanie

Bank finansuje zakup biurowca kredytem zabezpieczonym hipoteką, a jego wysokość ogranicza relacja kredytu do wartości (LTV) i to, czy dochód pokryje obsługę długu (DSCR) i odsetki (ICR). Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca przy nieruchomości przynoszącej dochód LTV do 75%, a do 80% tylko z dodatkowym zabezpieczeniem.

Publicznych średnich LTV, DSCR i ICR dla biurowców w Polsce nie ma; progi ujawniają spółki, np. Globalworth: LTV najwyżej 45–83%, DSCR co najmniej 120% (31.12.2025).

Źródło: KNF, Rekomendacja S, rek. 15.7; Globalworth, raport roczny 2025, s. 107, stan na 3 października 2026.

Dlaczego bank pyta o WAULT

WAULT to średni ważony okres do wygaśnięcia umów najmu, liczony do końca umów albo do pierwszej opcji wypowiedzenia. Bank pyta o niego, bo kredyt spłaca się z czynszów tego budynku, a w umowach kredytowych Globalworth DSCR liczy się także z prognozy na 12 miesięcy: umowa wygasająca bez przedłużenia obniża wskaźnik i może pogorszyć warunki refinansowania.

Model NBP zakłada 25-letni kredyt w euro oprocentowany na 5,3% (II kw. 2026). Udział zagrożonych kredytów na biurowce wzrósł w ciągu roku z 4,3% do 5,5%.

Źródło: NBP, Informacja o rynku nieruchomości w II kw. 2026 r., stan na II kw. 2026.

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

07Prawo i podatki

Sprzedaż biurowca z najemcami to co do zasady dostawa towarów opodatkowana VAT, a nie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Dwa lata po pierwszym zasiedleniu dostawa korzysta ze zwolnienia, ale czynni podatnicy VAT mogą wybrać stawkę 23%: nabywca odliczy wtedy VAT i nie zapłaci PCC, a przy zwolnieniu płaci 2% PCC.

Objaśnienia Ministerstwa Finansów z 11.12.2018 r. mówią, że przy ZCP obok gruntu, budynku i najmu muszą przejść także prawa z umów kredytowych, obie umowy zarządcze (nieruchomością i aktywami) i należności, a nabywca ma zamiar kontynuować działalność zbywcy; sprzedaż z najmem zwrotnym i zakup pod nową inwestycję nie są ZCP. Tak samo Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) oceniła w 2026 r. sprzedaż wynajętego biurowca przez dewelopera i biurowca kupowanego pod przebudowę na mieszkania. Powierzchnie nigdy niewydane najemcom nie korzystają ze zwolnienia.

Źródło: Objaśnienia MF z 11.12.2018 r.; interpretacje KIS 0111-KDIB3-1.4012.479.2026.2.AB i 0114-KDIP4-2.4012.445.2026.1.KS, stan na 11 września 2026.

Budynek czy spółka

Kupujący nabywa budynek (asset deal) albo udziały spółki-właściciela (share deal). Share deal kosztuje 1% PCC od wartości udziałów, ale kupuje się spółkę z jej historią; przy umownej cenie 93,27 mln zł z przykładu kalkulatora koszty ustawowe wynoszą ok. 2,01% ceny przy dostawie zwolnionej i ok. 0,01% przy dostawie z VAT.

Spółka nieruchomościowa w rozumieniu ustawy o CIT ma dodatkowe obowiązki informacyjne, a gdy jej udziały sprzedaje nierezydent, także obowiązki płatnika. Obie drogi zestawia poradnik Asset deal czy share deal, a sprzedaż spółki celowej albo kilku biurowców opisuje serwis o portfelach nieruchomości.

Źródło: Ustawa o PCC, art. 7; ustawa o CIT, art. 4a pkt 35 i art. 26aa, stan na 3 października 2026.

Podatek od przychodów z budynków

Właściciel płaci podatek od przychodów z budynków: co miesiąc 0,035% wartości początkowej budynku oddanego w najem, w części przekraczającej 10 mln zł, proporcjonalnie do udziału powierzchni wynajętej w pierwszym dniu miesiąca (art. 24b ustawy o CIT). Odlicza się go od zaliczek na CIT, a nadwyżkę urząd zwraca na wniosek; dla umownego budynku o wartości początkowej 100 mln zł z pustostanem 12% to 27 300 zł miesięcznie.

Źródło: Ustawa o CIT, art. 24b; interpretacja KIS 0111-KDIB2-1.4010.266.2026.1.BJ, stan na 3 października 2026.

Podatek od nieruchomości liczy się od powierzchni użytkowej razem z garażami podziemnymi: budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej płacą najwyżej 35,53 zł/m² (górna stawka na 2026 r.), a parking naziemny, drogi i oświetlenie są budowlami z podatkiem najwyżej 2% wartości.

Źródło: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 4–5; M.P. 2025 poz. 726, stan na 3 października 2026.

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

08Jak sprzedać dyskretnie

Biurowiec sprzeda się bez ogłoszenia, jeśli właściciel przygotuje dokumenty przed rozmowami i ujawnia je etapami: krótki opis bez adresu, po umowie o poufności (NDA) memorandum z rent rollem, a kupującym z ofertą wstępną wirtualny pokój danych (data room). Wyłączność negocjacyjną daj dopiero kupującemu, który przyjął cenę i harmonogram due diligence.

• Umowom bez daty pewnej nadaj ją przed sprzedażą, np. przez notarialne poświadczenie daty (Sąd Najwyższy, I CSK 325/08); inaczej kupujący może wypowiedzieć najem z terminem ustawowym, a najemca, który przez to opuści lokal przed czasem, ma roszczenie o odszkodowanie wobec sprzedającego (art. 679 Kodeksu cywilnego).
• Przygotuj rozliczenia opłaty za 3 lata, książkę obiektu i świadectwo charakterystyki energetycznej, które trzeba przekazać przy akcie.
• Rozlicz w umowie kaucje (przejęcie długu za zgodą najemcy) i miesiące bez czynszu po dniu sprzedaży.

Źródło: Kodeks cywilny, art. 81, 519, 678–679; SN, I CSK 325/08, stan na 3 października 2026.

Budynek z długimi umowami kupi inwestor liczący NOI, a pustoszejący także deweloper liczący wartość po przebudowie (strona Konwersje).

Opis przepisów jest ogólny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokalu i umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

09Gdzie szukać takich ofert

Rynek inwestycyjny biur to kilkadziesiąt transakcji rocznie: w 2025 r. Knight Frank naliczył ich ponad 50 za 1,76 mld €, a Cushman & Wakefield doliczył się w II kw. 2026 r. 14 transakcji, z czego połowa przypadła na miasta regionalne. Sprzedają m.in. deweloperzy po wynajęciu nowych budynków i firmy sprzedające siedzibę z najmem zwrotnym (sekcja 7). Budynki trafiają też na licytacje komornicze, a Kodeks postępowania cywilnego (art. 1002) pozwala nabywcy wypowiedzieć z rocznym terminem najem zawarty na dłużej niż 2 lata.

Źródło: Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska II kw. 2026, stan na II kw. 2026.

Część właścicieli nie ogłasza sprzedaży publicznie, a biurowce z najemcami przeznaczone do sprzedaży przez OffMarketDeals zobaczysz dopiero po zalogowaniu.

10Pytania i odpowiedzi

11Powiązane

• Kalkulator czynszu efektywnego i wartości biurowca
• Asset deal czy share deal: jak kupić biurowiec i jakie podatki zapłacić
• Rynek biurowy w liczbach: pustostan, popyt, czynsze i stopy