Narzędzie

Kalkulator czynszu efektywnego i wartości biurowca

Czynsz efektywny to czynsz z umowy po okresie bezczynszowym, wkładzie w aranżację i innych zachętach, rozłożony na cały okres najmu. Część A liczy go dla jednej umowy, liniowo i ze zdyskontowaniem. Część B liczy wartość budynku metodą kapitalizacji: przychód z wynajętej powierzchni po koszcie pustostanu i kosztach nieodzyskiwalnych daje NOI, a NOI podzielone przez stopę kapitalizacji — wartość w euro i w złotych.

Redakcja Biurowce Inwestycyjne · liczy w przeglądarce, a wpisane liczby trafiają tylko do adresu strony

Przykład Wartości startowe to liczby umowne z przykładu: pokazują metodę, a nie rynek żadnego miasta ani ocenę budynku. Kurs 4,25 zł też jest umowny. Skąd się wzięły, opisuje metodologia. Wpisz dane swojej umowy albo budynku.

Wczytaj przykład

Kalkulator liczy w przeglądarce i potrzebuje włączonego JavaScriptu. Niżej rachunek przykładu na liczbach umownych dla obu części; wzory i założenia opisuje metodologia.

Przejdź do wyniku

Część kalkulatora

Część ACzynsz efektywny jednej umowy Część BWartość budynku

Ile najemca naprawdę płaci po okresie bezczynszowym, wkładzie w aranżację i innych zachętach. Kalkulator liczy czynsz efektywny liniowo i ze zdyskontowaniem oraz poziom zachęt.

Przychód z wynajętej powierzchni, koszt pustostanu po stronie właściciela, NOI i wartość metodą kapitalizacji w euro i w złotych, z tabelą wrażliwości.

Umowa najmu

Powierzchnia najmu

Powierzchnia z umowy najmu: część do wyłącznego użytku najemcy powiększona o udział w częściach wspólnych. Ten udział (współczynnik części wspólnych) ustala umowa; publiczne raporty nie podają jego typowego poziomu z datą, więc weź go z umowy, a nie z ogólnej średniej. Jednostka: m². Zakres od 10 do 100 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 10.

Czynsz nominalny

Czynsz z umowy przed zachętami, bez opłaty eksploatacyjnej i VAT. Według NBP czynsze transakcyjne w II kw. 2026 r. wynosiły w klasie A ok. 23 € w Warszawie i ok. 15 € w ośmiu dużych miastach regionalnych, a w klasie B ok. 17 € i ok. 12 €/m²/mies. Zobacz: dane rynkowe. Jednostka: €/m²/mies. Zakres od 1 do 80. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,5.

Okres najmu

Pełne miesiące do daty wygaśnięcia umowy albo do pierwszej opcji wypowiedzenia, jeśli najemca może odejść wcześniej. Jednostka: mies. Zakres od 12 do 240, w pełnych miesiącach. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Okres bezczynszowy

Miesiące bez czynszu na początku umowy; jeśli umowa rozkłada je na kilka lat, wpisz ich sumę. Rynkowego poziomu z datą publiczne raporty nie podają. W umowach podpisanych w Polsce w 2025 r. przez jedną spółkę, Globalworth, okresy bezczynszowe obniżyły czynsz bazowy o 14% (obliczenie redakcji z raportu rocznego za 2025 r.). Jednostka: mies. Zakres od 0 do 48, w pełnych miesiącach. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Zachęty

Wkład w aranżację

Kwota, którą wynajmujący płaci za urządzenie powierzchni ponad standard, w euro na m². To nie pełny koszt aranżacji: wykończenie biura w Warszawie kosztuje według Cushman & Wakefield 1 313 €/m² (2026), a część pokrywaną przez wynajmującego ustala umowa. Jednostka: €/m². Zakres od 0 do 1 500. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 10.

Inne zachęty i koszty pozyskania najemcy

Prowizja agenta, koszt przeprowadzki najemcy, przejęcie jego starej umowy: łącznie w euro, płacone na początku umowy. W umowach Globalworth z 2025 r. prowizje pośredników obniżyły czynsz bazowy o 0,3 €/m²/mies. (raport roczny za 2025 r.). Jednostka: €. Zakres od 0 do 10 000 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1 000.

Dyskonto

Stopa dyskontowa

Stopa, którą dyskontujesz czynsze z umowy, np. zwrot, którego oczekujesz. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosiła 5,5% (NBP za danymi MF, II kw. 2026), a w wycenach biurowców Globalworth w Warszawie stopy dyskontowe wynosiły 5,09–9,20% (31.12.2025). Przy 0% czynsz zdyskontowany równa się liniowemu. Jednostka: %/rok. Zakres od 0 do 20. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,25.

Płatność czynszu

z góry, na początku miesiącaz dołu, na koniec miesiąca

Termin płatności z umowy. Zmienia tylko czynsz zdyskontowany: przy płatności z dołu każdy czynsz wpływa miesiąc później.

Budynek i przychody

Powierzchnia najmu budynku

Cała powierzchnia do wynajęcia, wynajęta i pusta, liczona tak jak w umowach najmu, z udziałem w częściach wspólnych. Jednostka: m². Zakres od 100 do 300 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 100.

Pustostan

Udział pustej powierzchni w powierzchni najmu budynku. Pustostan według PINK na 30.06.2026: Warszawa 8,5% (centrum 4,8%, poza centrum 11,8%), osiem miast regionalnych 17,3% (od 8,4% w Szczecinie do 22,2% w Katowicach). Zobacz: dane rynkowe. Jednostka: %. Zakres od 0 do 100. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Użyj czynszu efektywnego z części A

Zamiast średniego czynszu z umów kalkulator weźmie czynsz efektywny liniowy umowy z części A. Przydaje się, gdy budynek ma jednego najemcę.

Czynsz z części A: 13,70 €/m²/mies.

Czynsz umowny średni

Średni czynsz z umów ważony powierzchnią: suma czynszów miesięcznych z rent rollu podzielona przez wynajętą powierzchnię, bez opłaty eksploatacyjnej i VAT. Jednostka: €/m²/mies. Zakres od 1 do 80. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,5.

Opłata eksploatacyjna

Za pustą powierzchnię płaci ją właściciel, a kalkulator liczy ten koszt osobno. W ok. 100 budynkach biurowych stawki w 2026 r. wynosiły od 19 do ponad 40 zł/m²/mies. (Colliers, 1.04.2026), czyli ok. 4,43–9,33 € po kursie NBP z 31.03.2026 (obliczenie redakcji). Jednostka: €/m²/mies. Zakres od 0 do 20. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,25.

Przychody dodatkowe

Parking, magazyny i reklamy na elewacji, łącznie w euro rocznie, z rent rollu albo budżetu budynku. Publicznych danych o tych przychodach nie ma. Jednostka: €/rok. Zakres od 0 do 50 000 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1 000.

Koszty, stopa i kurs

Koszty nieodzyskiwalne

Koszty właściciela, których umowy nie przenoszą na najemców, np. zarząd aktywem i ubezpieczenie, bez opłaty za pustą powierzchnię: tę kalkulator liczy osobno. Publicznej liczby w takim zakresie nie ma, więc to Twoje założenie z budżetu nieruchomości. Wskaźnik 8,0% czynszu w portfelu grupy Globalworth (2025, obliczenie redakcji) obejmuje też koszty pustej powierzchni, więc do tego pola nie pasuje. Jednostka: % przychodu. Zakres od 0 do 30. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,5.

Stopa kapitalizacji

Stopa, przez którą dzielisz NOI, czyli stopa netto. Punkty odniesienia: stopa prime w Warszawie 5,75% (Cushman & Wakefield, II kw. 2026) i 6% dla najlepszych obiektów biurowych (Knight Frank, I kw. 2026); raporty nie podają, czy to stopy netto, czy brutto. Dla budynków poza prime publiczne raporty nie podają stopy z datą, więc to Twoje założenie, np. z transakcji podobnych budynków. Stopa 8,5%, którą NBP obliczył dla klasy B w Warszawie (II kw. 2026), dzieli czynsz przez cenę bez odliczenia kosztów, więc nie pasuje do NOI. Zobacz: dane rynkowe. Jednostka: %. Zakres od 3 do 15. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,25.

Koszty nabycia

Ile kupujący płaci ponad cenę biurowca. Przy dostawie zwolnionej z VAT jest to PCC 2% ceny, a przy opodatkowanej — VAT, jeśli nie możesz go odliczyć (PCC wtedy nie ma). Taksa notarialna wynosi najwyżej 10 000 zł, a wpis własności do księgi wieczystej 200 zł, więc przy zwolnieniu część ustawowa to ok. 2% ceny (stan prawny na 2.10.2026). Wynagrodzenie doradców i badań due diligence wpisz według otrzymanych ofert. Zobacz: metodologia. Jednostka: % ceny. Zakres od 0 do 10. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,25.

Kurs EUR/PLN

Kurs średni NBP z dnia wyceny. 4,25 zł w przykładzie to liczba umowna, a nie kurs z tabeli NBP. Jednostka: zł za 1 €. Zakres od 3 do 6. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,01.

Kurs średni NBP z 2 października 2026 r. (tabela 192/A/NBP/2026): 4,3745 zł.

Rachunek

Wynik

Rachunek umowy · część A

1 000 m² powierzchni najmu, czynsz 18 €/m²/mies., 60 miesięcy

Czynsz efektywny liniowy: 13,70 €/m²/mies.; zachęty: 23,9% czynszu z umowy
Czynsz efektywny zdyskontowany: 12,98 €/m²/mies.; stopa 7% rocznie, płatność z góry; zachęty: 27,9%
Wartość zachęt: 258 000 €; okres bezczynszowy, wkład w aranżację i inne zachęty

Czynsz z umowy18 € × 1 000 m² × 60 miesięcy: 1 080 000 €
Okres bezczynszowy6 miesięcy bez czynszu: −108 000 €
Czynsz zapłacony: 972 000 €
Wkład w aranżację150 €/m² × 1 000 m²: −150 000 €
Inne zachęty i koszty pozyskania: 0 €
Czynsz po zachętach: 822 000 €

Kwoty w euro, zaokrąglone do pełnych euro; czynsze efektywne za m² miesięcznie

Rachunek budynku · część B

10 000 m² powierzchni najmu, pustostan 12%, czynsz 16 €/m²/mies.

Wartość netto: 21 945 546 €; 93 268 571 zł po kursie 4,25 zł za 1 €; 2 195 €/m² powierzchni najmu

Powierzchnia wynajęta10 000 m² × (1 − 12%): 8 800 m²
Przychód z najmu16 € × 8 800 m² × 12: 1 689 600 €
Przychody dodatkoweparking, magazyny, reklamy: 0 €
Koszt pustostanu5 € × 1 200 m² pustej powierzchni × 12: −72 000 €
Koszty nieodzyskiwalne3% przychodu: −50 688 €
NOIrocznie: 1 566 912 €
Wartość bruttoNOI : 7%; 95 133 943 zł: 22 384 457 €
Koszty nabycia2%: −438 911 €
Wartość netto: 21 945 546 €

Przychody i koszty w euro rocznie, kwoty zaokrąglone do pełnych euro i złotych

Pod wynikiem

Wrażliwość, obliczenia i założenia

Tabela wrażliwości: wartość netto przy innym pustostanie i innej stopie

Pustostan	Stopa 6,5% (−0,5 p.p.)	Stopa 7% (wpisana)	Stopa 7,5% (+0,5 p.p.)
0%	28 090 498 €+28,0%	26 084 034 €+18,9%	24 345 098 €+10,9%
12% (wpisany)	23 633 665 €+7,7%	21 945 546 €	20 482 510 €−6,7%
20% (+8 p.p.)	20 662 443 €−5,8%	19 186 555 €−12,6%	17 907 451 €−18,4%

Wartość netto w euro przy pustostanie 0%, wpisanym i wyższym o 8 punktów procentowych (najwyżej 100%) oraz przy stopie kapitalizacji niższej i wyższej o 0,5 punktu procentowego. Pod kwotą zmiana wobec wyniku dla wpisanych wartości, który wyróżnia ramka.

Obliczenia krok po kroku

Kwoty zaokrąglone do pełnych euro i złotych. Rachunek idzie na liczbach dokładnych, więc ostatnia cyfra może się różnić o 1 od działania na liczbach zaokrąglonych.

Czynsz z umowy łącznie. cz × A × T = 18 € × 1 000 m² × 60 = 1 080 000 €
Czynsz zapłacony. cz × A × (T − RF) = 18 € × 1 000 m² × (60 − 6) = 972 000 €
Wartość zachęt. cz × A × RF + FO × A + inne = 108 000 € + 150 000 € + 0 € = 258 000 €
Czynsz efektywny liniowy. (czynsz zapłacony − FO × A − inne) / (A × T) = (972 000 € − 150 000 € − 0 €) / (1 000 m² × 60) = 13,70 €/m²/mies.; poziom zachęt = 1 − 13,70 / 18 = 23,9%
Stopa miesięczna. r_m = (1 + 7%)^(1/12) − 1 = 0,5654%; v = 1 / (1 + r_m) = 0,994378
Wartość bieżąca czynszu. płatność z góry, miesiące z czynszem t = 6…59: PV = cz × A × Σ v^t = 18 000 € × 45,1324 = 812 383 €
Wartość bieżąca po zachętach. zachęty w dniu zero: NPV = PV − FO × A − inne = 812 383 € − 150 000 € − 0 € = 662 383 €
Czynsz efektywny zdyskontowany. NPV / (A × Σ v^t, t = 0…59) = 662 383 € / (1 000 m² × 51,0487) = 12,98 €/m²/mies.; poziom zachęt = 1 − 12,98 / 18 = 27,9%

Powierzchnia wynajęta. NLA × (1 − pustostan) = 10 000 m² × (1 − 12%) = 8 800 m²
Przychód. czynsz × wynajęta × 12 + przychody dodatkowe = 16 € × 8 800 m² × 12 + 0 € = 1 689 600 €
Koszt pustostanu. opłata eksploatacyjna × NLA × pustostan × 12 = 5 € × 10 000 m² × 12% × 12 = 72 000 € (4,26% przychodu)
Koszty nieodzyskiwalne. 3% × 1 689 600 € = 50 688 €
NOI. przychód − koszt pustostanu − koszty nieodzyskiwalne = 1 689 600 € − 72 000 € − 50 688 € = 1 566 912 €
Wartość brutto i netto. Vb = NOI / stopa = 1 566 912 € / 7% = 22 384 457 €; Vn = Vb / (1 + koszty nabycia) = 22 384 457 € / (1 + 2%) = 21 945 546 €
W złotych i na metr. Vn × kurs = 21 945 546 € × 4,25 zł = 93 268 571 zł; Vb × kurs = 95 133 943 zł; Vn / NLA = 21 945 546 € / 10 000 m² = 2 195 €/m²

Założenia i ograniczenia

To rachunek orientacyjny, nie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.
Część A liczy jedną umowę: przepływy miesięczne, wkład w aranżację i inne zachęty płacone w dniu zero, czynsz bez indeksacji i bez kosztów po stronie najemcy.
Część B to rachunek „tu i teraz”: jedna średnia stawka dla budynku zamiast rachunku umowa po umowie, bez indeksacji, odnowień umów i ponownego najmu pustej powierzchni.
Koszt pustostanu to opłata eksploatacyjna za pustą powierzchnię, którą płaci właściciel; koszty nieodzyskiwalne nie powinny go zawierać.
Jeden kurs walut dla całego rachunku, bez ryzyka kursowego; kwoty netto, bez VAT.
Kalkulator nie liczy podatków dochodowych ani finansowania (LTV, DSCR, ICR).
Próg komunikatu o koszcie pustostanu (10% przychodu) to ustawienie redakcji, nie norma rynkowa.
Wartości startowe to liczby umowne. Podpowiedzi przy polach podają publiczne punkty odniesienia ze źródłem i datą, a tam, gdzie ich nie ma, mówią, że wartość jest Twoim założeniem.

Wzory, źródła wartości przykładowych i sytuacje, w których wynik wprowadza w błąd, opisuje metodologia wyceny.

Adres tego wyniku: https://biurowceinwestycyjne.pl/kalkulator-czynszu-efektywnego/?czesc=a&pow=1000&cz=18&t=60&bc=6&ar=150&inne=0&sd=7&pl=gora

Wynik

Wrażliwość, obliczenia i założenia

Założenia i ograniczenia

Sprzedajesz biurowiec lub lokal biurowy albo szukasz takiej inwestycji?